A számok soha nem hazudnak
Szeptemberben, ahogy arról már a facebook-os felületen szokásomhoz híven már beszámoltam, 3 ingatlan eladásom volt. Ezek közül mind, kivétel nélkül olcsóbb ingatlan volt:
- Miskolc belvárosában egy 37 m2-es, viszonylag jó állagú panel, relatíve nagy alkuval a már eleve csökkentett hirdetési árból 17,9 millió helyett kerek 16-ért talált gazdára.
- Ózd csendesebb részén egy régi családi ház, jó állapotú tetővel külföldi befektető részére lett kiközvetítve általam, kiküszöbölve az eladók és vevők közötti „nyelvi” különbségeket. Az alku itt se volt százalékosan kevés, majd 10%!
- Kázsmárk település elején egy falusi csokra alkalmas ingatlan talált új gazdára. Az áralku itt is nagyobb volt, mint 10%!
Összességében mindhárom ingatlanról elmondhatjuk, hogy bár nagyobb alkuval, de mindegyik bő 2-3 hónapos hirdetési idő után keltek el. És persze oké, hogy nyáron annyira nem pörög az ingatlan, de akkor is érdekes egybeesést mutat azzal, amit az elején lefektettem: „olcsó” ingatlanra van érdeklődés.
Már szeptemberben megmutatkozott ez az árérzékenység az ingatlan piacon, mely tendencia folytatódott októberben is:
- Emőd település egyik csendes utcájában talált új gazdára egy elég jó állagú 3 szobás családi ház, vállalható méretű(800m2) telken. Az áralku érdekes módon itt viszont minimális volt, fordított arányban az érdeklődők számával: rengetegen nézték ezt az ingatlant. Ehhez hozzájárult Emőd jó híre, elhelyezkedése(közel van Miskolc, illetve az autópálya), illetve -amit már említettem- az ingatlan állaga.
- Miskolc belvárosában egy 28m2-es totál felújított, gyönyörű kis garzon. Az ingatlant a lehető legrosszabbkor, közvetlenül a rezsi-bejelentés előtt, nyár vége felé vettem fel. Aki szakmabeli, és emlékszik erre az időszakra, tudhatja, hogy akkor az ingatlan piac rendesen berántotta a kéziféket. És bár hiába a kicsi méret, a kicserélt, többlégkamrás nyílászárók, melyek „magukkal hozzák” az alacsony rezsit, itt is csak „érdeklődők” voltak. Kellett egy komolyabb árcsökkentés, és már jött is a vevő. Igaz az áralku még így is 10% feletti volt!
Ez a tendencia folytatódik novemberben is.
Bár még nagyon az elején járunk, de már van egy elfogadott vételi ajánlatom, és a szerződés előkészítése folyamatban van. Pár nap és szerződünk erre:
- Tiszaújváros frekventált részén, közel a strandhoz, és a sulikhoz megegyeztünk egy 41m2-es gyönyörűen felújított, hangulatos kis lakásra. Az áralku minimális volt, kevesebb, mint 5%, az értékesítési idő pedig kevesebb, mint 1 hónap!
Konzekvencia
Remélem sikerült érzékeltetnem a lényeget fenti elemzésemmel. Nem lehet „ráhúzni” azt a jelenlegi ingatlan piacra, hogy csak a nagy alku él, illetve hogy most bármit milliókkal olcsóbban el lehet vinni. Ez csupán azokra az ingatlanokra igaz, melyekből sok van a kínálati oldalon. Itt aláírom, tényleg muszáj az árelőnyt elérni a többi hasonló ingatlannal szemben, és még ez sem garancia a sikerre. Azoknál az ingatlanoknál, amiből kevés van a piacon -vagy nagyon jó elrendezésű, vagy kitűnő állagú, vagy épp tuti helyen van valami oknál kifolyólag- viszont kizárt, hogy nagyot tudj alkudni.
Akkor most kidurrant az a lufi, vagy nem?
A válaszom egyértelműen igen, ki. Viszont nem úgy, ahogy sokan gondolták, illetve ahogy sok kárörvendő titkon remélte. Nem lehet már nagy összeget könnyedén keresni ingatlan kereskedéssel. Az olcsón megveszem, felújítom, kiadom, majd nagy haszonnal eladom időszaka lejárt. Az albérleti piacon is túlkínálat jelentkezik már egy ideje Miskolcon. De ez nem azt jelenti, hogy nem lehet kiadni „drágán” lakást. Itt is sok múlik, az elhelyezkedésen, állagon, trendeken, extrákon, parkolási lehetőségeken, és még rengeteg minden máson. Az adás-vételek pedig egyértelműen kettéváltak a már említett két irányba/kasztba. Azt, hogy a te ingatlanod melyik kasztba tartozik: könnyedén, jó áron eladható, vagy csak hirdetgetni fogod a másik 84 hasonló mellett nehéz megmondani.
Nehéz, de nem lehetetlen.
Munkám során rengeteg olyan aspektussal szembesülök nap, mint nap, amik segítségemre vannak adott ingatlan felértékelésében. Én el tudom, helyezni hogy melyik kasztban van az eladandó ingatlanod helye. És ha a jelenleg rosszabbik, nehezen eladhatóban, akkor sincs baj. Segítek benne, hogy mi az az ÁR, amiért MOST oda kell adnod, az ingatlant, hogy ne bukj rajta később még többet.
Illetve, ha olyan szerencséd van, hogy a jobbik kasztban van az ingatlanod, és még jó áron eladható, akkor is tudok benne segíteni, hogy MI A LEGJOBB ÁR amit kaphatsz most érte. Hogy hogyan teszem ezt, az maradjon az én titkom! 🙂 Mindenesetre, ha elakadnál, hívj és segítek! Megbízási szerződéseim, most „válság áron” 1,5 és 2,5% között elérhetőek! Az hogy a tiéd mennyiért vállalnám, vagy hogy melyik kasztba tartozik, egy helyszíni felmérést követően derülhet ki!
