Meg nem tudom mondani hányszor hallottam már azt ügyfelektől egy-egy alkupozícióban, hogy „de nem szeretném elkótyavetyélni”! Annyira benne van a vérünkben ez a kifejezés, hogy azonnal és mindenre ezt mondjuk, ha egy nagyobb alku éri bármely értékesnek vélt tulajdonunkat, legyen szó autóról, ingatlanról, bármiről. Ez egy természetes verbális védekezés, hiszen senki nem kíván képletesen „éveket ingyen odaadni az életéből” egy idegennek. Ingatlanunk általában a legnagyobb becsben tartott tulajdon, melyet gyakran sok idő és még több munka volt megteremteni. Ahhoz hogy ezt gondosan körbejárjuk, először meg kell néznünk mi folyik külföldön, hiszen a világgazdaságnak csak részei vagyunk, nem generálói. A külföldi ingatlanpiaci változások, némi spéttel, de itthon is lekövethetők.
KÜLFÖLD
Ha már világgazdaságot említettem, a legfontosabb és egyben leghitelesebb világgazdasági hetilap a „The Economist” nemrég publikált ingatlanpiaccal foglalkozó cikkeit szeretném nektek megmutatni, illetve kivesézni. Magát a cikkek linkjeit nem tudom ide betenni, hiszen előfizetéses a történet, így a linket megnyitva csak a bekezdést látnád angolul. Viszont ugyanerről a cikkről egy általam is nagyra tartott ingatlanszakértő, Csorba Dániel is elmondta már egy tik-tok videóban a tömör véleményét, érdemes azt is csekkolnod. A lényeg, hogy nem túl rózsás képet fest a gazdasági hetilap az ingatlanpiac alakulásáról. Vesézzük ezt ki:
Az egyik címlapon egy töklámpás látható, melynek a két szeme egy-egy házat, a szája pedig egy lefelé eső diagramot mintáz. A másik képrészlet pedig egymás szomszédságában lévő házakat ábrázol ELADÓ -for sale (nyitóképem) táblákkal végeláthatatlan hosszúságban. Mindkettő beszédes! A cikkeket olvasva rá kellett döbbennem, hogy egyáltalán nem hatásvadász grafikai ábrázolás egyik sem. Kanadában, illetve Ausztráliában a hirdetési árak már drasztikus csökkenésbe kezdtek. Túlkínálat van ott is ingatlanból egy jó ideje. Hónapokkal ezelőtt kezdett el duzzadni az ingatlan állomány, rengeteg hasonló- főleg befektetési- ingatlan került eladandó sorba. Ez a túlkínálat valójában, mindenhol ugyanannak tudható be: a pandémiának. Ugyanis 2020 év elejére mindenhol ugyanúgy reagált az ingatlanpiac. Drasztikusan elszálltak az árak. Hogy kishazánk példáján éljek: 2019-ben 12-14milióért árultuk az 50-55m2es avasi panelokat. Ugyanezek az ingatlanok 2021 első félévében 20millió környéki összegekért cseréltek gazdák. Ez irreális, és semmilyen szinten nem alátámasztható, főleg nem befektetői szemmel. De erre később kitérek!
Visszakanyarodva a külföldi példára, ez a fajta túlárazás gerjesztette odáig az ingatlanpiaci szereplők kispénzű résztvevőit eladásra. Nem is csoda! Hát nem kecsegtető dolog eladni sok pénzért lakhatásra csak kompromisszumok árán alkalmas „bérlakást”? Dehogynem. Így az extraprofit reményében még jobban felduzzadt az eladandó ingatlanállomány. A nagy vesztesek azok lettek, akik a család gyarapodása miatt nagyobba, élhetőbb méretűbe szerettek volna költözni. Hisz a négyzetméter-ár fajlagos, így egyenes arányban növekszik, főleg ha az ember családi házba költözne lakásból. Plusz hozománya a pandémiának, hogy a kertes, vagy kertrésszel rendelkező társasházak értékei még tovább emelkedtek. Ennek az öngerjesztő folyamatnak a hozományaként egy ausztrál vagy kanadai újabb építésű kertes ház 1millió dolláros hirdetési ár felett 1,3-1,4milliós áron cserélt gazdát (The Economist adatai). Jaj.
Miről is beszélünk most? Honnan finanszírozta ezt a többletet a lakosság? A válasz egyértelmű, hiszen az ingatlanpiac világszerte hitel alapon működik. Ritka a készpénzes tranzakció, mindenhol túlnyomórészt finanszírozásból történik adott adásvétel. És ezzel elértünk egy újabb, fájdalmas pontjára az elmúlt ingatlanpiaci időszaknak.
HITELVÁLSÁG vagy VÁLSÁG, ki hogy szereti
Sokan kerülgetik a kását, vagy csak még nem elég egyértelmű, de a válság már elkezdődött. Fogható ez az ukrán-orosz meccsre is, de ha az előzőekben levezetett okfejtést figyelmesen elolvastad, inkább csak egy indikátorként tekintesz erre a háborúra (persze szigorúan csak gazdasági vonatkozásban). A bekövetkezett infláció, nem csak amiatt érinti veszélyesen az ingatlanpiacokat, mert értéktelenedik (inflálódik) adott valuta, hanem a korábban irreális mértékben felvett hitelmennyiség miatt.
Vagyis az olló szépen záródik befelé. A túlkínálat miatt csökken az ingatlanok értéke, a moratórium vége, és az elszálló kamatok miatt pedig növekszik a hitel nagysága (vagyis a jelzálog mértéke) az ingatlanokon. Ez nem egy hepi folyamat. Szokták mondani, hogy a történelem ismétli önmagát. Igen, nagyjából ugyanaz történik, mint a 2008-as válságot követően. Ott sem a Lehman Brothers bedőlésekor lett hirtelen a legalacsonyabb az ingatlanok értéke, az csak elindította a lejtőn az árakat, hogy pár év múlva 2013ba érjenek le a völgy aljára. Kellett az idő, ahhoz amíg eladósodsz, amíg lassan fizetésképtelenné válsz… Majd a döbbenet, hogy nem ér annyit az ingatlanod, amennyi hitel van még rajta, …stb-stb. Ugyanez a folyamat várható sajnos, csak gyorsabb lefolyással.
Mikor fog beesni a hazai ingatlanpiac?
A most zajló válság ingatlanpiacának gyorsabb érték zuhanását segíti az infláció. És most lehetne összeesküvés-elméleteket gyártani arra vonatkozóan, hogy akkor ezt kinek volt érdeke előidézni, de ez a cikk nem erre hivatott, és végképp nem szeretnék politizálni. Pusztán elemzéssel egybekötött tanácsadás a célom. Hogy lásd azt, hogy most sokkal hamarabb fog elértéktelenedni az ingatlan, mint 2008 után. A buborék itt tényleg kipukkant, nemcsak szép lassan leereszt.
Visszatérve a The Economist elemzésére, illetve Kanadára és Ausztráliára, ott már januárban egy 9%-os nominális értékcsökkenésről beszélnek, ami reálértéken (az ottani 12-13%-os inflációval számolva) inkább 20-22%-ot jelent mínuszba!!! Ugyanez a folyamat már elkezdődött Francia- és Németországban, és ez vár hazánkra is.
Mikor ér ide?
Van egy rossz hírem, már ideért csak ez még a hirdetési árakon nem látszik! Nem akarok orákulum lenni, de ha nagyon rám jön a sámánkodás, akkor én ezt szeptemberre jósolom. A szokásos nyári ubiszezon után, miután mindenki kinyaralta magát a Balcsin 4000Ftos lángos diétán, és hazajön az iskolakezdés –pénzügyi értelembe vett-bűvös számára, valószínűleg elfogy a türelem, és nem fogja azt mondani, hogy ráér még a -hónapok óta húzódó- eladás. Rájön, hogy nincs szó elkótyavetyélésről, cselekedni kell. Ha 800Ft-ért árulja a piacon mindenki a paradicsomot, és te 820ért akarod eladni, esélytelen leszel. Sőt elárulom, most 790-ért is nagy valószínűséggel rád fog rohadni… Ha most nem adod el, szeptemberben biztos, hogy fájni fog! Ott lesz az a piaci fordulat szerintem, ahol mindenkinek „le kell tolnia” aki el akar adni. Hogy honnan veszem ezt? A januári eladásokból! Ugyanis AZ, idén 10éves mélyponton volt, mint ahogy ez a Duna House januári elemzéséből is kiderül. Most még csak azt látjuk, hogy Magyarország vezető ingatlanportálján a kínált ingatlanok állománya csak egyre duzzad. Mellékeltem alább egy képet az ingatlan.com statisztikájáról, miszerint a Miskolcon meghirdetett panelek majd 70%-a, a 43m2-től 73m2-ig terjedő alapterületbe esik bele. Az rengeteg… Ezek zömmel a 2szobás 55m2-es lakások, melyek itt Miskolcon elsősorban befektetési ingatlanok, kiadásra veszik/vették őket. Egy 4fős családnak kicsi, viszont egy vagy két egyetemistának ideális lehet a mérete. Ahogy a cikk elején is írtam ezeknek a hirdetési ára még mindig 20millió Ft körül van. És itt jön képbe az, hogy a klasszikus értelembe vett befektető miért tűnt el a piacról. Nagyságrendileg 100ezerFt-ért ha sikerül kiadnia egy ilyet (kiadandó ingatlanban is túlkínálat van), mennyi is a megtérülés? 18-20év? Nincs az a befektető (értsd: gazdasági érzékkel rendelkező tehetős ember) aki fantáziát lát egy ilyen üzletben.
Akkor mit tehetek, ha most akarok eladni?
Keress meg engem! 🙂 Komolyra fordítva a szót, a kérdésben részlegesen ott a válasz is. „MOST” Ez a szó a lényeg, ha „MOST” hirdetsz, akkor „MOST” adj el, ne várj ki! Tedd le a paradicsom árát most 720-ra, amíg mindenki 800-on hirdet, mert így látszol majd. Így meg fognak találni, ami már félsiker. De ki kell hogy ábrándítsalak, itt, ezen a ponton még alkudozni fognak. …és te úgy fogod érzni, hogy ez már fáj, és ott rohadjon meg az egész (paradicsom)! Én viszont azt mondom, inkább most fájjon kevésbé, mint szeptemberbe nagyon. Akkor már 600 lesz a paradicsom, úgy hogy még a csapból is az fog folyni…
De hogy az előző félig vicces válaszomra visszatérjek, fontos, sőt KELL most neked a szakember. Aki tudja, hogy kell alkudozni, tudja mikor kell megegyezni hogy kevésbé fájjon, hiszen az ilyen világban szocializálódott. Természetesen elsősorban itt magamra célzom, de rajtam kívül is vannak olyan szakértő, rutinos ingatlanosok a piacon, akikre szintén rábízhatod ingatlanod eladását, nem fogják neked „elkótyavetyélni”!
Köszönöm, hogy elolvastad elemzésem!
U.I.: fogalmam sincs, hogy mennyibe kerül egy kiló paradicsom, de az Autók és Ingatlanok értékét ezrelékes pontossággal megtudom mondani! 🙂
